Een commerciële ruimte huren in Frankrijk: aandachtspunten

Of u nu een winkel, kantoor of atelier wilt openen in Frankrijk, het huren van een commerciële ruimte (“local commercial”) vraagt om een goede voorbereiding. Franse huurcontracten verschillen op enkele belangrijke punten van die in België of Nederland. Hieronder lichten we de belangrijkste aandachtspunten toe voor wie overweegt om een commerciële ruimte in Frankrijk te huren.

1. Kies het juiste type huurovereenkomst

In Frankrijk bestaan verschillende huurovereenkomsten voor commerciële activiteiten:

• Bail commercial: de meest klassieke formule, met een standaardduur van 9 jaar en een recht op hernieuwing voor de huurder.
• Bail dérogatoire: een korte huurovereenkomst van maximaal 3 jaar, vaak gebruikt voor pop-up winkels of tijdelijke projecten.
• Bail professionnel: bedoeld voor vrije beroepen zoals advocaten, artsen en consultants.

De meeste handelaars kiezen voor een bail commercial. Deze biedt bescherming, maar brengt ook verplichtingen met zich mee.

2. Begrijp de duur en opzegmogelijkheden

Een bail commercial heeft een looptijd van 9 jaar, maar de huurder mag normaal gezien elke 3 jaar opzeggen (résiliation triennale). Dit moet wel gebeuren via een aangetekende brief of deurwaardersexploot, minstens 6 maanden vóór de gewenste einddatum.

Let op: sommige contracten bevatten clausules die het recht op tussentijdse opzeg beperken, zeker bij nieuwe gebouwen of speciaal ingerichte ruimtes.

3. Let op de huurprijs en jaarlijkse indexering

De huurprijs wordt vrij overeengekomen, maar de jaarlijkse indexering gebeurt meestal op basis van:

• de ILC-index (Indice des Loyers Commerciaux) voor winkels en handel,
• of de ILAT-index (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) voor kantoren en andere niet-handelsactiviteiten.

Zorg ervoor dat u goed begrijpt welke index wordt toegepast en wanneer de herziening plaatsvindt.

4. Verdere kosten: lasten en herstellingen

In Frankrijk worden bijkomende lasten (zoals belastingen, gemeenschappelijke kosten en verzekeringen) vaak grotendeels doorgerekend aan de huurder. De wetgeving verplicht de verhuurder echter sinds 2014 om een gedetailleerde lastenstaat aan de huurder te bezorgen (décret Pinel).

Ook herstellingen zijn een aandachtspunt: kleine onderhoudswerken zijn normaal voor rekening van de huurder, maar structurele herstellingen blijven wettelijk gezien voor de eigenaar.

5. Bestemming van het pand: wees voorzichtig

Een commerciële huurovereenkomst bepaalt nauwkeurig waarvoor u het pand mag gebruiken. Als u uw activiteit later wilt wijzigen of uitbreiden, hebt u vaak toestemming van de verhuurder nodig (changement d’activité of déspécialisation partielle/totale).

Controleer ook of de bestemming in overeenstemming is met het lokale stedenbouwkundig plan (PLU – Plan Local d’Urbanisme).

6. Overname ("pas-de-porte") of goodwill

In bepaalde gevallen vraagt de verhuurder een extra vergoeding bij de start van het contract, de zogenaamde pas-de-porte. Dit kan een compensatie zijn voor de ligging van het pand of voor bestaande klantenstromen. Soms wordt ook een bestaande handelszaak (met klantenbestand) overgenomen tegen betaling van fonds de commerce.

Laat u bij dergelijke transacties goed adviseren, zodat u weet waarvoor u precies betaalt.

7. Formaliteiten en registratie

Hoewel een bail commercial niet verplicht notarieel moet worden verleden, is een schriftelijke overeenkomst essentieel. In sommige gevallen (bijvoorbeeld contracten van meer dan 12 jaar) moet het contract wel worden geregistreerd bij het kadaster en bij de belastingdienst (enregistrement au service de publicité foncière).

Bovendien moet de huurder vaak een verzekering afsluiten voor risico’s zoals brand, waterschade en burgerlijke aansprakelijkheid.

Conclusie

Een commerciële ruimte huren in Frankrijk biedt veel mogelijkheden, maar vergt een goede kennis van de Franse regelgeving en gewoontes. Grondige analyse van het huurcontract, correcte inschatting van bijkomende kosten en juridisch advies op maat zijn cruciaal om onaangename verrassingen te vermijden.

Bij RFN begeleiden we u graag bij elke stap: van de onderhandeling tot de ondertekening van uw Franse huurcontract.