Vastgoedinvestering in Frankrijk vs. België: een praktisch overzicht
Woordenlijst: Belangrijke termen voor vastgoedondernemers
| België | Frankrijk | Betekenis |
| Kadastraal inkomen | Valeur locative cadastrale | Indicatie van de huurwaarde van een onroerend goed |
| Notaris | Notaire | Verantwoordelijk voor juridische vastlegging van vastgoedtransacties |
| Registratierechten | Droits d’enregistrement | Belasting op de aankoop van onroerend goed |
| KI (Kadastraal Inkomen) | Taxe Foncière | Jaarlijkse grondbelasting |
| Onroerende voorheffing | Taxe d’Habitation (afgeschaft voor hoofdverblijven) | Lokale belasting voor vastgoedbezitters/gebruikers |
| Huurovereenkomst | Bail | Wettelijk contract tussen verhuurder en huurder |
| Syndicus | Syndic de copropriété | Beheerder van mede-eigendom (VME in België) |
| Recht van opstal | Droit de superficie | Recht om een constructie op andermans grond te bouwen |
| Hypothecaire lening | Crédit Immobilier | Financiering van vastgoed via een lening |
| BTW op nieuwbouw | TVA sur l’immobilier neuf | 21% in België, 20% in Frankrijk (met uitzonderingen) |
Praktische verschillen tussen vastgoedondernemen in Frankrijk en België
1. Aankoopproces en notariskosten
- In België betaalt de koper registratierechten van 12% (of 3% in Vlaanderen voor een eerste woning) en notariskosten.
- In Frankrijk bedragen de registratierechten 7-8% voor bestaand vastgoed en 2-3% voor nieuwbouw. De notariskosten zijn vergelijkbaar met die in België.
- Franse notarissen hebben een meer uitgebreide rol, inclusief het innen van belastingen namens de staat.
2. Fiscale verschillen: vastgoedbelasting en inkomsten
- In België wordt het kadastraal inkomen gebruikt als basis voor de belasting op onroerend goed, terwijl in Frankrijk de valeur locative cadastrale bepaalt hoeveel onroerende voorheffing u betaalt.
- In Frankrijk betaalt u taxe foncière, een eigenaarsbelasting, en tot 2023 ook taxe d’habitation als bewoner/gebruiker (inmiddels grotendeels afgeschaft voor hoofdverblijven).
- Huurinkomsten worden in Frankrijk belast als BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) of revenus fonciers, afhankelijk van het type verhuur. In België worden huurinkomsten uit residentieel vastgoed doorgaans forfaitair belast op basis van het kadastraal inkomen. Lees meer over inkomsten uit vakantieverhuur in dit artikel.
3. Verhuur en huurwetgeving
- In Frankrijk zijn er striktere regels rond huurbescherming en maximale huurprijsindexering, afhankelijk van de locatie (bijvoorbeeld in Parijs).
- In België varieert de regelgeving per gewest (Vlaanderen, Wallonië, Brussel), maar is er meer flexibiliteit bij huurcontracten en huurprijsbepaling.
- In Frankrijk bestaan er fiscale voordelen voor gemeubileerde verhuur (LMNP-regeling: Loueur Meublé Non Professionnel), wat gunstig kan zijn voor investeerders.
4. Mede-eigendom en syndicusbeheer
- In Frankrijk is een Syndic de copropriété verplicht voor gebouwen met meerdere eigenaars, en er zijn strikte regels rond mede-eigendom.
- In België is een Vereniging van Mede-Eigenaars (VME) verplicht bij appartementsgebouwen, maar de regels voor beheer zijn iets soepeler dan in Frankrijk.
5. Erfbelasting en overdracht
- In Frankrijk gelden hogere erfbelastingen dan in België, vooral bij vastgoed dat wordt overgedragen aan niet-verwante erfgenamen.
- In België zijn er gewestelijke verschillen: erfbelasting in Vlaanderen is doorgaans lager dan in Wallonië en Brussel, zeker bij familiale overdracht.
Conclusie
Investeren in vastgoed in Frankrijk en België brengt verschillende juridische en fiscale uitdagingen met zich mee. Frankrijk biedt interessante voordelen voor gemeubileerde verhuur en nieuwbouw, terwijl België eenvoudiger erf- en huurwetgeving heeft. Voor een optimaal beheer van uw vastgoed in Frankrijk is het essentieel om rekening te houden met lokale regelgeving en fiscale optimalisatie. U kan terecht bij RFN voor advies!